房地产信托发行上周再升温单项最大规模15亿

提要：进入3月份，房地产信托产品的发行显示出复苏迹象。据陈朋真介绍，在结构性信托产品里面，会对信托资金进行结构化分类，分为优先级和次级，主要是以次级受益人来保护优先级投资者的收益。

进入3月份，房地产信托产品的发行显示出复苏迹象。上周，在总发行的16款集合信托产品中，房地产发行了5款，与基础设施领域产品同占首位。

其实，自今年2月份以来，房地产信托便出现了复苏迹象。2月一共发行了27款房地产信托产品，比1月份增加了9款，占比也由1月的18%，上升到了30%。

普益财富相关分析认为，“房地产领域在政策严厉打压的”阵痛“之后，有逐渐回暖迹象，若不出台新的打压政策，预计将继续保持现有的占比水平。”

最大规模15亿为房地产信托

根据普益财富提供的数据，上周发行的16款集合信托产品中，有11款产品公布了其募集规模，平均募集规模为3.1亿元。之前一周，新发行的19款产品中公布募集规模的有13款，平均募集规模仅为1.49亿元。而在3月第一周，新发行的23款产品中公布募集规模的有18款，平均募集规模为1.8亿元。

值得注意的是，在上述三周的募集规模中，有两周房地产信托产品均占据当周单款最大募集规模的位置。同时，3月第一周中，一款房地产信托产品最大募集规模仅为5亿元，可是到上周，房地产信托产品最大募集规模上升到15亿元。

上述产品为中融信托发行 “中融—仁文股权投资集合资金信托计划”，信托资金向项目公司完成股权投资之后，中融信托合计持有项目公司97.5%的股权。所投资金除用于支付相关信托费用和税费外专门用于该公司开发经营的 “中洲滨海城A”项目。

业内人士分析认为，其中可以看出，目前房地产资金的确出现了紧张的状态，不只是房地产，从信托接触的各个行业来看，其平均募集规模也在往上走。“房地产行业资金紧张的局面，已经从去年下半年开始就有了，今年房地产信托发行的规模的确比较大。”普益财富信托研究员陈朋真告诉记者。

不过，陈朋真提醒称，由于《信托公司净资本管理办法》的发布，信托公司在风险系数较高的行业发行的规模越大，其净资本占用将越多。

预期收益继续上升

根据普益财富提供的2月信托产品预期收益与1月对比图表显示，2月发行的1~2年的房地产信托平均预期收益率由1月份的8.27%上升到了9.25%，上升了近1个百分点。

“随着2月加息，房地产信托产品预期收益率提高，是比较正常的。目前，很多房地产信托产品的预期收益都能够达到10%以上。”陈朋真称。不过对于目前市场报道的有的房地产开发企业通过信托产品其利率较高，她表示，这还是有可能的，信托公司除去各种费用之后，投资者可能获得的收益率会比企业付给信托公司的利率低，但是结构性产品则不同。

据陈朋真介绍，在结构性信托产品里面，会对信托资金进行结构化分类，分为优先级和次级，主要是以次级受益人来保护优先级投资者的收益。

上述 “中融—仁文股权投资集合资金信托计划”正是此类结构化产品。信托计划成立1年后的5日内，信托向优先级受益人支付相应的信托利益。在信托计划终止后的5日内，向优先级受益人分配剩余的信托利益。

据了解，其优先次级的比例为1：1.42，次级受益人为福建金帝集团和李雄虎 （李雄虎是福建金帝集团实际控制人李德文的长子，其目前占项目公司40%的股权，金帝集团占60%）。而在产品到期之后，由金帝集团选择回购股权。

“中融—仁文股权投资集合资金信托计划”的预期收益则在9%~14%区间，其中认购资金在100万~300万之间的投资者，预期年化收益率为9%，300万~600万为10%，600万~1000万为11%，1000万~2000万为12%，投资金额大于2000万的预期年化收益率更达到了14%。

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