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教你巧妙理财化解住房难题【扬州】

发布时间:2019-08-16 08:54:50 阅读: 来源:手串厂家

教你巧妙理财化解住房难题

不买房的房产投资

“你为何不买房?”时不时总有朋友这样问我。“为什么买房?现在租金回报率那么低!”我的回答总是一成不变。

并非没有关注过上海的房产市场,好几位同事也属于有好几套房每月租金收入不少的“收租一族”。问其中一位,他说手中一套虹口区的二居室,市价大概在100万元左右,每年租金收入3.5万元,如此算来,年租金回报率就是3.5厘。

这年头,要一年赚3.5%还不容易!我有100万元为什么要去买套房?比如说,现在五年期存款利率为5.85厘,这就意味着我100万元存银行每年有5.85万元的利息,扣除5%的利息税后实得5.5575万元。我大可拿出其中的3.5万元来租下同事的那套房子,剩下来的2万多元爱怎么花就怎么花。

也许有人笑我太天真,问我5年后存款到期再也无法获得那么高的存款利率怎么办?要是租金不断上涨怎么办?

我同意只要中国经济不断成长,房产肯定是上佳的投资对象,但这并不等于说我一定要把自己居住的那套住房当作投资对象。我可以投资房地产股,可以投资房地产信托产品,也可以投资房地产投资基金。比如香港股市就有一个叫越秀房地产基金的投资产品,可以像股票一样交易,其持有的全部资产就是广州的商业大厦等物业,并会每年把至少90%的租金收入派发给基金持有人,按照目前的市价,其年租金回报率在7厘左右。我大可买入类似的产品,不但每年收益比存银行更多,而且只要地产向好,房地产基金持有的物业一样升值,租金一样增加,我获得的回报自然水涨船高。有这样的好东西,即使我租房住,又何需担心踏空未来几十年中国地产潜在的长期牛市呢?

买不起未必住不起

2007年房价那轮上涨过后,小刘是愈发买不起家附近的那个高档楼盘了。自从2002年开盘至今,小刘始终对这个环境不俗的小区心仪不已,但是工资的涨速明显敌不过房价的涨势。小刘新婚妻子的一席话点醒了梦中人:“我们买不起,未必住不起呀。”利用不同区域楼盘的租赁回报差,小刘夫妇顺利地住进了这个心仪已久的小区。

小刘夫妇现有一套70平方米两房的老式公寓,如果出售,大概可以套现90万元,夫妇俩还有30万元的现金。如果要买那个心仪的新小区,120多平方米的三房房价已经涨到300万元,小刘夫妇的资产刚好能够贷款七成购买这套二手房,剩下的现金用于支付各类税费和装修。但从此以后,夫妇俩每月要支付12000元左右的房贷,对于月薪总额仅15000元的这个家庭来说,交完房租,两人生活水平将迅速下降,而且以小刘夫妇的收入情况,银行现在不会放贷。

按照小刘妻子的方案,住的问题就得到了解决。夫妇俩将老房子转售为租,月租金3000元,30万元的现金再买套60万元左右的老房子,月租金2000元。而那个环境很好的新小区因为入住率低,三房精装修的月租金仅5000元。夫妇俩用两套房子的租金租下了这套120平方米的新房,住进了自己心仪的小区,每个月只需额外支付小房子的房贷2000多元。

房屋出租投资回报率的不同是目前上海楼市中普遍存在的现象。据合富置业有关人士透露,从目前的上海房屋租赁市场来看,售后公房的出租投资回报率是最高的,可以达到5%-6%左右,而一些新交房楼盘的投资回报率较低,仅2%-3%。通过利用不同楼盘间的投资回报率差,购房者完全可以以低成本达到改善居住条件的目的。

巧借房贷融资

记者的一个朋友是一家民营通讯服务业的销售总监,因为在海外工作过一段时间,积蓄比较丰厚,他先后买过两处房产都没有用贷款。最近,他的一个老同事邀请他合伙开公司,代理以前一个客户的产品,但问题也随之而来:做“代理”需要事先垫付120万元“保证金”才可以拿货经营。因为是“合伙”,他至少要出一半资金,可是他手头一时拿不出60万元。

作为老朋友,记者替他出谋划策一番:他的总资产包括两处房产,其中一套商铺买的时候60万元、一套自用的住房50万元,现在这两处物业市值总共在200万元左右;此外,他还有市值约30万元的股票和10万元存款。粗略计算一下,他的总资产虽然有240万元,但其中主要是房产,也难怪他拿不出60万元。

好在目前多数银行有抵押贷款业务,尤其是房产可以申请“流动资金抵押贷款”。我又为他算一笔账:两处房产市值200万元,抵押给银行,申请三成贷款就可以解“燃眉之急”;而贷款的60万元只占总资产的25%―――贷款比例不到30%,这对于他来说也属于“财务安全”的范围。

更常见的情形是,有些家庭原来少量的贷款早已还清,而现在面临买车、二次装修等需要拿出一笔资金,这时候也可以申请“房产抵押贷款”,一般可以根据自身的需求,最高申请到房地产评估价格的7成贷款。事实上,多数家庭可能不需要贷到足够额度。例如,2002年左右一套原价30万元的房子,现在市场实际价值都要在80万元以上,就算按照3成申请贷款,20多万元的贷款金额也足已支付日常的大宗消费。

买房套用公积金

买房未必是炒房,也未必是自住,还可以是为了理财。随着房价不断上升,现在很多企事业单位都为员工提供高比例的住房公积金。有的企业员工公积金和补充公积金月度交纳总额超过2000元,有些企业在公积金之外,还有房屋补贴。在单位高福利的支撑下,用理财的方式买房不啻为一个聪明的举动,如果投资得好,甚至还能为自己日常生活增加收入。

陈小姐就是这样一个善于用房子来理财的白领。2007年上半年,陈小姐在股市投资小有所获,20多万元投资一举上涨到30万元。下半年开始,股市像坐电梯般上上下下了,陈小姐将所有的炒股资金投入房地产市场―――她用30万元做首付购买了一套位于内环内的二手房,其余的房款纯公积金贷款,按揭30年,每月还贷总额2500元。此时,陈小姐的补充公积金账户已经开通两三年了,账户里积存了好几万元,且每月还有两千多元的入账。除此以外,每年陈小姐还可以获得公司下发的两万元房屋补贴。拿下了这套房子后,经过简单装修,陈小姐将这套房子租了出去,租金每月3000元。

这套二手房为陈小姐带来了丰厚的回报:首先,刚刚买好房子半年,上海房价迅速上涨,陈小姐60多万元买进的二手房已值80多万元。其次,房贷每月由公积金偿还,陈小姐基本不需要从口袋里另外掏钱供房,贷款买房其实一点都不累,每个月公积金加补充公积金正好支付房贷,3000元的月租金和单位的房屋补贴反而成为陈小姐的零花钱。

据业内人士透露,近两年以来,上海购房者中公积金使用比例呈直线上升趋势,购房者已经充分意识到利用公积金购房和理财的重要性。根据上海住房公积金中心的数据,目前上年结转的公积金存款的银行利率为3.33%,而半年到五年以上商业存款利率从3.78%到5.85%。在贷款方面,目前五年以上的公积金贷款利率为5.22%,而同期的商业房贷利率高达7.83%。可见,在条件允许的情况下,应尽量降低公积金账户中的存款比例,同时提高贷款比例。

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